Abogados Desahucios Periana

Los Abogados expertos en Desahucios en Periana son aquellos abogados especializados en los procedimientos judiciales en los que se reclama por una parte la rentas vencidas y no pagadas por el inquilino deudor y también se puede solicita su desalojo de la casa es decir el desahucio de la misma.

 

 

De lo dicho se deduce que es el ejercicio de una acción legal por la que se recupera la posesión efectiva de una vivienda o local de negocio por el impago de la renta pactada o también el haber concluido el plazo dado por el contrato, es decir, por expiración del término del mismo añadiéndosele también el supuesto del precario. Hemos de decir que no solo se incluye en este concepto la renta debida sino que también cualquier otro concepto asimilado en el contrato como sería la luz, agua e incluso el IBI si así se hubiera pactado.

Este procedimiento como se ha dicho no solo va referido a viviendas de particulares sino también a locales de negocios y a fincas no solo urbanas sino también a rústicas.

 

 

En este punto, si previas las oportunas conversaciones con el inquilino deudor este no se aviene a abonar la cantidad de vida ni tampoco a desalojar la finca, necesariamente tendremos que plantearnos la presentación de una demanda de desahucio en base al concepto que sea oportuno. En este punto es fundamental estar asesorados por expertos Abogados expertos en Desahucios en Periana porque serán ellos los que nos deben aconsejar qué camino seguir.

Si decidimos presentar la demanda, los llamados fueros de competencia civiles determinan que será competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que se halla la finca. Lógicamente si este desahucio fuera como consecuencia de una sentencia sobre cualquier otro tema que así declarara ese desahucio, será competente para acordarlo el Juez que llevó ese pleito principal.

 

 

Lógicamente una vez que estemos asesorados por los elegidos como Abogados expertos en Desahucios en Periana estos se encargarán de redactar la misma pero hay que dejar constancia que esa demanda en cualquiera de los supuestos que quepa, tendrá como contenido habitual unos “hechos“ en la que se describirá el contrato, la fecha, los impagos, etc. seguido de unos “ fundamentos del derecho “ y finalizando con el suplico “ en el que se solicitará una resolución del Juzgado acordando el desahucio del demandado.

 

 

La demanda de desahucio por falta de pago o cantidades asimiladas a ella tiene como petitum la resolución del Juzgado por la que declare dicho desahucio la restitución de la posesión al demandante así como la fijación del importe de la rentas vencidas y no pagadas.

El procedimiento está establecido en artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil indicando que el letrado de la Administración de justicia tras la admisión, requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble o pague al actor concediéndosele la posibilidad que comparezca ante el tribunal y alegue, formulando oposición, la razones por las que no se debe de acceder al desahucio o al pago de la cantidad reclamada.

Además el requerimiento, se expresará el día y la hora para la celebración de la vista si se opone el demandado, recordando que en esa resolución ya va incluida la fecha y hora de lanzamiento. Igualmente se indicará en esa resolución que en el plazo de tres días desde el requerimiento puede solicitar abogado y procurador de oficio.

 

 

En los supuestos de desahucio por finalización del contrato o precario debemos acudir a la tramitación genérica del juicio verbal que en su artículo 440 establece que contestada la demanda en el plazo de 10 días desde la entrega si ninguna de las partes ha solicitado la celebración de vista, se procederá a dictar sentencia.

Si el demandante lo hubiera solicitado o el demandado en la contestación también hubiera pedido dicha celebración de vista, se señalará dentro de los cinco días siguientes.

 

 

Esto es un punto muy importante en el que los Abogados expertos en Desahucios en Periana  contratados podrán asesorarle puesto que ello le evitará dilaciones indebidas el procedimiento. La ley fija como regla general que las comunicaciones se realizarán en la vivienda o local arrendado lo que es lógico por el principio de protección jurídica del demandado ya que es donde la ley presume que de manera más habitual o fácil será localizado. No obstante la práctica judicial diaria encuentra supuestos en los que no es posible encontrar a ese demandado y este supuesto lo prevé el artículo 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su último párrafo en la redacción establecida por la ley 4/2013 de 4 de junio que en cierta manera agiliza un poco más dicho procedimiento no siendo necesario recurrir a organismos públicos por parte del Juzgado para determinar el domicilio del demandado. Así cuando no se le puede hallar ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados, ni hubiese comunicado de forma fehaciente, se procederá, sin más trámites, fijar la célula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial. Esto es lo que se llama notificación por edictos y no es necesaria su publicación en los boletines oficiales correspondientes salvo que la parte demandante por la razón que sea así le interesara.

 

A partir de ahora puede darse el caso que el demandado se marche de la finca acordándose la terminación del procedimiento y no llegándose a practicar la diligencia de lanzamiento salvo que la parte solicitara su mantenimiento “para que se levante acta sobre el estado en que se encuentra la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada“.

 

La ley también prevé la oportuna imposición de costas al demandado incluyéndose las rentas hasta el mismo momento de la entrega de la posesión.

A fin de agilizar al máximo este tipo de procedimientos en los que básicamente hay una restitución posesoria, la Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 440.4 redactado por la ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas establece que cuando se verifica el requerimiento al demandado (que ya se dijo que era en el domicilio de la finca arrendada) se le indicará que si no comparece a la vista se declarará el desahucio sin más trámites quedando citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte en el sexto día siguiente a dicha vista. La resolución que dicta el letrado de administración de justicia es un Decreto teniendo por opuesto al demandado y contiene el día y hora de lanzamiento que deberá verificarse antes de 30 días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado “ que si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.“

En el caso de oposición, se celebra la vista y se dicta la oportuna sentencia declarativa de derecho.

 

 

Hay que distinguir dos supuestos. 

 

El primero sería en el caso que se reclamara una renta o cantidad debida en cuyo caso el importe lógicamente será la suma de esa suma pero muchas veces nos encontraremos en supuestos en los que hay que presentar una demanda por desahucio no basada necesariamente en el impago de rentas y en estos casos el artículo 251 en su apartado noveno en base a la redacción que le ha dado la ley 19/2009 23 de noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios establece que la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta “cualquiera que sea la periodicidad con que esta aparezca fijada en el contrato. 

 

 

Es una pregunta habitual a los Abogados expertos en Desahucios en Periana de si es posible paralizar el juicio de desahucio una vez iniciado y la respuesta es necesariamente afirmativa. La Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 22 establece que el proceso judicial finalizará mediante una resolución del letrado de la ministración de justicia si cuando el deudor es requerido para que pague la renta debida, efectivamente la abona. Digamos que esta es la regla general ya que hay varias excepciones. 

 

La primera excepción es que en un juicio anterior ya se hubiera paralizado el juicio de desahucio por pago lo que evidentemente evita sucesivos juicios y sucesivas suspensiones por pago. 

 

La segunda viene determinada por el hecho que antes de presentar la demanda el deudor haya según establece la ley “requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiera efectuado al tiempo dicha presentación” este último párrafo redactado conforme a la ley 4/2013 de 4 de junio de fomento del mercado de alquiler de viviendas.

 

También hay que decir que el hecho que pague el deudor no significa necesariamente que se paralice el procedimiento ya que el demandante puede oponerse exponiendo sus razones y en este caso se citará a las partes a una vista en la que el Juez decidirá.

 

 

El artículo 437 en su apartado número tres establece que si en la demanda se solicita el desahucio de la finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas al arrendador o por expiración del plazo del contrato, el demandante puede anunciar en dicha demanda que perdona al arrendatario toda o parte de las rentas y de las costas (debe indicar la cantidad concreta) pero estableciendo que el demandado desaloje la finca en el plazo que aquél determine, que no podrá ser inferior al plazo de 15 días desde que se notifique la demanda. Igualmente puede interesarse que se tenga por solicitada la ejecución de lanzamiento en la fecha y hora que el Juzgado determine.