Queridos lectores, en alguna ocasión ya nos hemos referido a los riesgos que conlleva adquirir una vivienda sin el asesoramiento debido, pero en
esta ocasión abundaré aún más en la necesidad de contratar a un
especialista no ya sólo en la materia, sino también con conocimientos de
las condiciones reales de la vivienda y de la urbanización o zona donde se
encuentra, la misma.
Por un lado, si somos un comprador, sería aconsejable solicitar de forma
previa a la compra: -) Situación de Legalidad, disponer licencia de primera
ocupación, y no estar inmerso en un expediente de disciplina urbanística
la vivienda entera o parte de la misma por obra nueva; -) Deuda completa
de IBI (impuesto de bienes muebles), para que la liquide el vendedor o se
retenga del precio de compra y evitar que sea una carga que también
deba de pagar el comprador; -) Certificado de deuda de cuotas de
comunidad a cero o, en su defecto estado de deuda para retener deuda
del precio de la compra; -) Nota Simple de la vivienda que ponga de
manifiesto que no hay cargas inscritas que afecten a la vivienda y que, por
consiguiente, su responsabilidad de pago podría caer también en el
comprador (aquí yo mismo, mediante un cliente mío, inscribí un derecho
de cobro de 120.000 € en el registro de la propiedad de una vivienda, y el
nuevo comprador que desconocía dicha deuda inscrita, se encontró con
que el mismo debía de responder también de la misma, con el
consecuente disgusto y acciones civiles que emprendió el comprador
contra el vendedor); -) Recibos de luz y de agua del último mes que
pongan de manifiesto que está todo correcto y no hay enganche ilegal,
evitando así los problemas que se generan en algunas ocasiones donde
endesa podría tardar de 7 días a dos meses en el peor de los casos, en
proveer de luz en caso de que hubiera un enganche ilegal; certificado de
eficiencia energética cuya obligación de entrega corresponde al vendedor;
-) Retener el 3% del precio de la compra y la plusvalía si el vendedor es
un extranjero, para evitar la desagradable sorpresa de que el propio
comprador sea requerido de pagar unas plusvalías cuyos importes pueden
resultar del todo inesperadas y excesivas, pero de obligado pago (siendo
muy común observar plusvalías del orden de 4.000 a 10.000 €); -)
Inventario de bienes muebles que forme parte del objeto de compra y se
incluya en el precio, con reportaje fotográfico del estado de conservación
del mobiliario mueble y vivienda, firmado debidamente por el vendedor,
pues es bastante común encontrarte la vivienda vacía, o con daños en los
muebles, debiendo en consecuencia tener que reclamar si dichos muebles
formaban parte de la compra y así venía de forma explícita especificado
en el contrato privado previo a la firma y contrato público de compra
venta firmado ante notario.
Y una vez se firma ante notario y se compra la vivienda (firma que podría
hacer el profesional en nombre del comprador mediante poder notarial,
no siendo necesaria la presencia del comprador en el acto de la firma),
habría que presentar y liquidar impuesto de trasmisión patrimonial en la
oficina liquidadora para posteriormente procederse al cambio de
titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad que corresponda,
no olvidando eso sí, que hay que pagar honorarios de Notario y
Registrador. Por último, es obligatorio comunicar al Administrador de
Fincas, de la urbanización donde se encuentra la vivienda, el cambio de
titularidad y datos personales para el pago de los nuevos recibos y evitar
ser reclamado judicialmente, así como contratar luz y agua para el pleno
disfrute de su nueva vivienda sin contratiempos.
Si bien todas estas cuestiones son las que comúnmente todo experto en la
materia suele tener control y gestiona el mismo para que todo marche
correctamente y sin sorpresas para el comprador (solucionando sobre la
marcha la multitud de contratiempos que se podrían presentar), hay otros
aspectos igual o más importantes que al profesional general se les
escapan, y sólo un profesional de la zona podría conocer, cuales son por
ejemplo: -) Si la vivienda y/o urbanización en la que se encuentra presenta
defectos constructivos, lo que implicaría probablemente problemas de
humedad, necesidad de hacer pagos extraordinarios mediante derramas
extraordinarias de la comunidad, desprendimientos de tierras, rocas, etc.;
-) Conocer si hay un elevado número de morosos en la comunidad así
como cuáles son los servicios comunes de los mismos que hay que pagar
con las cuotas de comunidad, lo que implicaría que las cuotas de
comunidad podrían suponer con frecuencia casi como el pago de otro
recibo de un préstamo hipotecario, siendo frecuente que algunos
compradores desconozcan el importe de dichos recibos y luego se lleven
desagradables sorpresas con recibos que difícilmente esperaban tener que
hacer frente; -) Situación física de la vivienda en zonas de riesgo natural,
por avenidas de agua en épocas de lluvia, desprendimientos de tierra, etc.
Por todo ello, siempre es bueno rodearse de un profesional de la zona,
desaconsejando contratar los servicios de una abogado de, por ejemplo,
Marbella (situación bastante común), si la zona de deseo de adquirir una
vivienda es en la zona de influencia de Manilva en cualquier de sus 4
núcleos (Manilva, Sabinillas, El Castillo, Puerto de la Duquesa), de
Estepona o urbanizaciones que lo conforman, pues ello os garantizo que
os podrá salvar de más de una sorpresa desagradable en la adquisición de
pretendida casa de vuestros sueños.

Ildefonso Ortega Moreno